Tout savoir sur les zones tendues en France

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Selon la loi ALUR de 2014, une zone tendue est une agglomération ou une zone géographique dans laquelle la demande de logements est plus élevée que l'offre disponible. Il s'agit généralement de zones d'urbanisation continue qui comptent un nombre d'habitants supérieur à 50 000. Ces zones se caractérisent par des loyers et des prix d'achat relativement élevés, ainsi qu'une pénurie de logements sociaux.

Le classement d'une commune en zone tendue a des conséquences juridiques pour les propriétaires, les locataires et les acheteurs de logements. En effet, ces zones sont soumises à des règles spécifiques en matière de fixation des loyers, de préavis de départ, de taxation des logements vacants ou de réduction d'impôt pour l'investissement locatif.

Quelles sont les origines de cette loi ?

La loi ALUR, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, a été promulguée le 24 mars 2014. Elle vise à réformer le secteur du logement en France, en favorisant la construction de logements neufs, en régulant les rapports entre bailleurs et locataires, en luttant contre l'habitat indigne et en renforçant la protection de l'environnement. La loi ALUR a été portée par Cécile Duflot, alors ministre du logement sous le gouvernement de Jean-Marc Ayrault. Elle s'inscrit dans la continuité de la loi SRU de 2000, qui avait instauré l'obligation pour les communes de disposer d'un quota de logements sociaux.

Quelles sont les villes classées en zone tendue ?

Le classement des communes en zone tendue est défini par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Ce classement repose sur des critères démographiques, économiques et sociaux, tels que le nombre d'habitants, le taux de chômage, le revenu médian ou le taux de vacance des logements.

Au total, 1 151 communes sont classées en zone tendue, réparties dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Parmi ces communes, on trouve notamment :

• Paris et sa petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne)
• Les grandes métropoles régionales (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier, etc.)
• Les villes touristiques ou frontalières (Nice, Cannes, Annecy, Bayonne, Menton, etc.)
• Les villes universitaires ou dynamiques (Grenoble, Clermont-Ferrand, Dijon, Poitiers, Angers, etc.)

Quel encadrement des loyers dans une zone tendue ?

L'un des objectifs de la loi ALUR est de réguler les loyers dans les zones tendues afin de limiter les abus et de favoriser l'accès au logement. Pour cela, la loi prévoit deux dispositifs : le plafonnement des loyers et l'encadrement des loyers.

Le plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers s'applique à toutes les communes classées en zone tendue. Il consiste à limiter le montant du loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail d'un logement vide ou meublé. Le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire ou le loyer moyen du quartier si celui-ci est inférieur.

Le plafonnement des loyers ne s'applique pas aux logements neufs ou anciens ayant fait l'objet de travaux importants depuis moins de six mois. Dans ce cas, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

L'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est un dispositif plus restrictif qui s'applique uniquement aux communes volontaires situées en zone tendue. Il consiste à fixer un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par mètre carré et par type de logement dans chaque secteur géographique. Le loyer d'un logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ni être inférieur au loyer de référence minoré.

L'encadrement des loyers s'applique à tous les logements, qu'ils soient vides ou meublés, loués à titre de résidence principale. Il s'applique également aux logements neufs ou anciens ayant fait l'objet de travaux importants.

Comment savoir si ma ville se situe en zone tendue ?

Si vous souhaitez savoir si votre ville se situe en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition par le service public. Il vous suffit d'indiquer le nom ou le code postal de votre commune pour obtenir la réponse. Vous pouvez également consulter la carte interactive des zones tendues sur le site du ministère du logement.

Conclusion

Les zones tendues sont des secteurs où la demande de logements est plus forte que l'offre, entraînant des difficultés d'accès au logement et des prix élevés. Ces zones sont soumises à des règles spécifiques en matière de fixation des loyers, de préavis de départ, de taxation des logements vacants ou de réduction d'impôt pour l'investissement locatif. Il est important de connaître le classement de sa commune en zone tendue pour connaître ses droits et ses obligations en tant que locataire ou propriétaire.